一笔330亿买卖眼前：安全的“进”与凯德的“退与进”
凯德团体又举行了一笔大额的资产处理。
6月28日，凯德团体公布告示称，凯德团体与中国安全人寿保险（简称“安全人寿”）签署互助协议，凯德团体向安全人寿出售中国来福士资产组合的局部股权。依据协议，该资产组合的总资产代价为467亿元，安全人寿总投资金额不凌驾330亿元，此次买卖估计于2021年三季度完成。
那么，凯德为何要出售来福士资产，安全又为何接盘？眼前是基于怎样的商业逻辑？
“落袋为安”，凯德将获本钱吸收超20亿新元
公开信息体现，凯德团体于1994年进入中国，来福士是凯德旗下综合体旗舰品牌，来福士品牌自2004年进入中国以来，提高至今在中国有9座。
据悉，此次互助触及项目包含上海来福士广场、北京来福士中央、宁波来福士广场、成都来福士广场、长宁来福士广场以及杭州来福士中央，该资产组合的总资产代价为467亿元，安全人寿收买此中局部股权。
凯德团体出售六个来福士项目，此中包含北京来福士中央。图片泉源 凯德团体官网
在买卖完成后，凯德在各项目中的持股比例，从买卖前经过私募基金持有的30.7%至55%，变动为12.6%至30%；凯德将保有来福士品牌，并持续卖力项目标运营及资产办理。据凯德团体方面先容，此次买卖估计于2021年三季度完成，将为凯德完成本钱吸收凌驾20亿新元。
“凯德经过持有局部股权，既确保了项目标运营办理水平，又能好效开释资产代价，持续扩展投资范围。”凯德团体首席实行官李志勤称。
着名地产分析师严跃进指出，来福士项目标体现不错，但疫情对其几多带来一些打击。凯德选择出让一局部股权，也分析企业面临一定的压力。凯德在金融利用方面比力机动，经过将此类项目股权举行买卖，客观上低落企业资金压力。别的，安全人寿作为机构投资者举行持有，具有积极作用，有助于促进此类项目更好的运营和办理。
中国企业本钱同盟副理事长柏文喜分析称，凯德作为商用物业资产办理机构，其商业形式和红利形式决定了在持有和运营一段时间之后，一定会将已增值的资产以种种办法套现，以完成红利的“落袋为安”与坚持资产活动性。别的，坚持资产组合的动态调停，也是确保资产宁静和红利最大化的一定之举。
“至于买卖物业的办法，也只是伎俩罢了。好比，凯德此次出售来福士的资产就是经过出让股权给安全人寿的办法。别的一个常用的办法就是直接买卖具体物业标的本身。凯德此次向中国安全人寿出售来福士股权，除了旨在将股权溢价赢利变现以取得十分常性收益之外，还可以发出较大范围的现金以改良本身的活动性，从而推进公司基本面的改良与市值的提升。”柏文喜称。
凯德“有进有退”，投资重点转向产业园和物流等
而针对凯德此次出售来福士的资产，市场上有疑问的声响：这对否意味着凯德将开启在中国的“撤离”形式？凯德还会持续投资中国市场吗？
对此，李志勤表现，凯德对中国市场持长时主义战略，凯德团体资产再循环开释出的成熟资产代价将用于再投资，局部资金也将用于持续投资中国市场。
“中国不休是凯德团体最大、最紧张的中心市场。我们将持续在中国市场深耕，在既有的商业、住宅和城镇开发、办事公寓等中心业务基本上，加大对新经济资产种别的投资，投资重点涵盖产业园区、数据中央和物流等。”李志勤如是说。
李志勤还表现，“随着中国国内募资活泼，凯德也在寻求国内伙伴深化互助，支持在华基金资产办理范围的增长。此次牵手安全人寿，是凯德深化推行当地化运作的紧张一步，也是对凯德团体成熟的国际本钱平台的紧张延伸和好效增补。此前不久，凯德刚刚取得私募股权基金办理人资历，这将让我们可以刊行人民币基金产物，并且提供基金办理办事。”
的确，近几年来，凯德经过处理资产再投资，不休举行资产优化。2018年1月，凯德团体以约83.65亿元出售中国20家购物中央，这些购物中央分布于19座都市。2019年6月11日，凯德公布以29.6亿元将中国三家购物中央股权出售予团体旗下的凯德中国信托（原凯德商用中国信托），包含哈尔滨的凯德广场·学府、凯德广场·埃德蒙顿、长沙的凯德广场·雨花亭。2020年2月，凯德中国信托又以8.5亿元出售郑州二七项目；同年7月，凯德将持有十余年的建业地产股份出售，总代价为28.31亿港元。
与此同时，凯德又连续以33.6亿元收买了广州乐峰广场，以57亿元收买了重庆两江春城项目，以27.52亿元收买了上海浦发大厦约70%面积，以200亿元收买上海星外滩项目，以110亿新元收买星桥腾飞旗下两家全资子公司的一切股份。
凯德方面称，团体将持续努力于完成每年30亿新元的资产吸收目标，举行本钱循环及再投资。自2019年开头，凯德开头转型举行新经济范畴的投资。
2019年6月30日，凯德团体与星桥腾飞完成整合。凯德不仅将产业链延伸至产业园和物流，基金办理业务也将大大扩容，在资产种别的广度和深度上都得以提升。
2020年开头，凯德团体向新经济范畴发力，投资重点涵盖产业园区、物流和数据中央。李志勤表现，将来几年，凯德团体在中国该资产范畴的范围将从2020年底的15亿新元扩展到50亿新元。
基于此投资战略，本年4月，凯德以36.6亿元收买了一个位于上海市闵行区的超大范围数据中央园区。
凯德团体36.6亿元收买上海闵行区一数据中央园区。图片泉源 凯德团体官微
房地产行业资深分析员纪言迅报告新京报记者，写字楼固然很优质，但在新经济情况下，物流、信息中央等一些新经济干系的不动产约莫更受投资者的接待，以是，写字楼的价格到达一定高度时，凯德将其出售，再倾力占领新经济物业。别的，新加坡现在也在大力推进新经济、高科技提高项目，估计凯德也是基于这一逻辑来利用。
在严跃进看来，相似转型，分析凯德看重后续经济的布局调停和市场趋向。不外，转型本身不告捷的案例也较多，因此，还必要注意干系风险。
优化险资设置，安全系地产图版扩围
作为此次买卖的另一主演安全人寿，比年来在不动产范畴的投资颇受市场眷注。在外界看来，安全系最吸引眼球的活动，无疑是拥有巨大的地产图版，不仅是碧桂园、融创、绿地、神州幸福、旭辉团体、朗诗团体的二股东，还持有招商蛇口、金地、保利、华润、绿城等多家地产企业的股票。中国前20大房企眼前，不乏安全系的身影。
而由于房地产策划链条比力繁复，必要高度专业性，互助的风险要小于单打独斗。因此，安全系通常接纳的做法是，参股获取利润分红。而在互助中，安全系基本不到场项目开发与运营。
那么，此次安全人寿为何要收买凯德团体旗下的凯德来福士项目？对此，安全人寿干系卖力人表现，标的资产上海来福士广场等六个商业办公不动产项目，是凯德团体最为中心的优质资产,租户品格精良，租约安定。此次投资切合保险资金资产欠债婚配的准则,可以优化险资设置，并取得精良且安定的投资报答，完成保险资金的保值增值。
贝壳研讨院商业地产分析师郑中指出，和住宅不同，商业地产物业对地域地点的要求更高，加上局部一二线都市严厉限定市内的商办地块出让，因此中心肠区的商办存量物业不休处于求过于供的形态，老旧项目也会吸引本钱对其举行创新。别的，如今的举世经济情势尚未明朗，购入可以产生安定现金流的国内中心肠区优质物业是较为妥当的投资选择。
亿翰智库董事长陈啸天指出，当下很多资金进入房地产有所受限，持有商业物业在一定水平上可以有安定的报答，并且合适做长线。关于安全人寿而言，资金本钱比力便宜，合适做长线。别的，当下举世处于量化宽松的情况，安全人寿拿下去福士优质物业，是切合且正常的。
值得一提的是，2010年，《保险资金投资不动产暂行办法》明白保险公司可以投资基本办法类不动产、非基本办法类不动产及不动产干系金融产物。但保险资金接纳债权、股权大概物权办法投资的不动产，仅限于商业不动产、办公不动产、与保险业务干系的养老、医疗、汽车办事等不动产及自用性不动产。
基于此，比年来，依照羁系的要求，保险不动产投资主要会合在商业地产、办公地产、养老、医疗、自用不动产等范畴。在传统投资资产不确定性增长、超额收益获取难的背景下，长时资金设置低活动性、高收益的另类资产成为趋向。此中，商办物业成为险资设置的优选标的。
据悉，参照羁系有关划定，安全在战略资产设置中，婚配了一定比例的商业不动产资产，缘故在于，商业不动产资产在久期和收益方面更好婚配保险欠债的特性，即使在经济下行期也具有较高的宁静投资边沿。
依据安全人寿的干系告示，该笔投资完成后，安全人寿标的项目投资余额占公司一季度末总资产的比例约为1.0%。停止2021年一季度，安全人寿综合偿付才能富裕率为239.18%，中心偿付才能富裕率为234.30%，切合羁系要求。
新京报记者 张晓兰
编纂 武新 校正 卢茜
