龙光地产(“房坚强”也扛不住了!突陷偿债危机的龙光集团,隐藏平台公司?)

“房刚强”也扛不住了!突陷偿债危急的龙光团体,隐蔽平台公司?

3月8日,龙光团体(3380.HK)迎来了准期而至的暴跌,盘中最大跌幅凌驾15%,尾盘跌幅为13.18%。

龙光团体被视为房地产企业中少有的“房刚强”,不休在不懈积极证实公司有才能应对偿债。但是,活动性困局照旧来了。

暴跌前一天,龙光团体旗下的全资从属公司深圳市龙光控股仅限公司(简称“龙光控股”)公布告示称,自2022年1月中旬开头,受行业全体厘革以及境外评级机构下调龙光团体评级等突发事变影响,银行等金融机构放款停滞,公司现金资源受限比例较高,加之碰到还款巅峰期,公司短期存在一定偿债压力。

龙光团体创始人纪海鹏半年前仍然雄心勃勃地在2021年半年报中展现雄心:“本团体将来将积极把握土地收买机会,多渠道增长优质土地储存,全盘提升项目标产物力,不休加强市场竞争力及浸透率,成为抢先的都市综合办事商。”

现在,纪海鹏更急迫的职责是处理活动性成绩,让昔日的“优等生”龙光可以活下去。1996年进入地产行业的纪海鹏,这一次可以化险为夷吗?

冰封龙光

这一个冬天,注定是房地产行业最冷的冬天。龙光团体勉力反抗着盛夏,可惜仍然一步步被冰封。

2021年,龙光完成权益贩卖额1402亿元,同比增长16.2%,但没有完成整年20%增长的目标。

看上去,这一个数据比很多房地产企业好,并且龙光“三道红线”一个都没有踩,数据上妥妥地是绿档企业。但是,盛夏持续之下,龙光团体在2022年的贩卖却遭到了重挫。

龙光团体2022年1月完成合约贩卖额约为90.1亿元,客岁同期贩卖额为160.1亿元,几近腰斩。环比来看,相较于2021年12月130.5亿元的合约贩卖额,也有大幅度下滑。

客岁下半年以来,浩繁房地产企业在贩卖承压、活动性匮乏之时,屡屡对外以构造架构调停为样式举行大裁人。贩卖承压之时,龙光团体也堕入大裁人听说中。

但是,谁又乐意供认如此的事呢?3月7日,龙光控股公布的告示中举行了正面廓清,“网传的有关公司存在大范围裁人、办理层厘革等的讯息,无内幕依据。”龙光控股表现,“公司对构造架构举行了一定的精简及调停。”

这种廓清,关于市场而言有多大作用呢?股价的暴跌,但是也泄漏出了投资者的十分担心。

自此前公开的数据上看,龙光团体被誉为“房刚强”和“优等生”并不为过。

依据龙光团体公布的2021年半年报,停止2021年中期,龙光团体账面上的现金及银行存款余额为420.6亿元。与此同时,龙光团体在“三道红线”目标上全为绿档。MORSE姐交往的一些地产企业,对此也羡慕不已。

但是,龙光团体的隐忧却在一点点体现出来。

本年春节前后,裁人听说之外,市场也听说龙光团体触及美元债包管成绩。只不外,3月7日龙光控股的告示中明白表现,美元债包管事件,刊行人(龙光控股)不触及对美元债的包管,龙光团体的包管具体情况及金额以龙光团体经审计的定期报告为准。这一态度,无疑将龙光团体置于前线。此前,有投资者泄漏,2022年1月21日召开的投资者电话聚会会议中,龙光团体称包管的私募债不凌驾10亿美元。

龙光团体在听说中举行反抗时,评级机构却行家动了。1月28日,标普将龙光“BB”长时主体信誉评级及其未到期优先无抵押债券的“BB-”长时债项评级列入负面信誉察看名单。标普指出,假如未公布的包管债券取得证实,龙光团体的信誉情况和活动性则约莫承压。

今后,惠誉更是直接将龙光团体的违约评级从“BB”下调至“BB-”,展望由“安定”调停为“负面”。

评级机构的举动,敏捷让龙光团体堕入了困境。

随后,羁系部分以及国际着名投行瑞银的报告,更是将龙光团体放进了冰窟里。

2月22日,广东省证监局就龙光假如经过展期应对境债券券约莫产生的影响咨询了当地金融机构的意见。

3月1日,瑞银公布报告指出,龙光团体表外债券约莫达580亿元至790亿元,即2021年6月尾报告净欠债的1.23倍至1.67倍,将其评级由“中性”降至“沽售”,目标价由5.8港元下调至1.8港元。

瑞银的报告中以为,都市更新业务是龙光表外债券巨大的缘故,由于它是一项资产周转缓慢的业务。自2016年以来,该公司约莫在都市更新项目上最少投资了530亿元。MORSE姐也注意到,客岁以来爆雷的不少总部位于广东的房地产企业,都曾大力推进都市更新业务。

钱多量的套在都市更新业务上,龙光团体及从属公司龙光控股新的融资也遭到评级下调等缘故停滞。龙光控股坦言,2022年1月中旬开头,因龙光团体被下调评级,银行等金融机构放款停滞,公司的现金资源受限比例较高,加之碰到还款巅峰期,公司短期存在一定的偿债压力。

但是,龙光团体此前也冒死与时间竞走,在客岁底和本年1月抓紧融资。

2021年12月27日,龙光控股向及格投资者告捷刊行6.65亿元资产支持证券CMBS,年利率为5.2%。

短短一个月内已再次发债。本年1月27日,龙光团体公布告示称,告捷刊行于2026年到期的19.5亿港元可转换公司债券,年利率6.95%。

但是,评级下和谐爆雷后,要想再融资可就难如登天。剩下的路,主要有两条:浪费开支和变卖产业。

龙光控股给投资者披露了浪费工程开支的情况,其在建工程量从最高2600万平方米缩减到1700万平方米。变卖产业方面,自2022年1月起,龙光控股积极与国企、金融机构举行对接,已展开资产盘活处理事情。

龙光团体也在策划旗下公司举行资产出售。龙光团体旗下的龙光物业一连将龙光实业、龙光装修办理、龙创伶俐、龙甄物业和龙尊物业5家公司转让给合裕实业。

这几家公司均是由持股100%减至持股10%,新增的合裕实业持股比例增至90%。

瑞银还以为,该公司约莫会出售其都市更新项目、高利润项目,如惠州龙光城项目、香港及新加坡物业资产。

除了本身积极外,龙光控股还将渴望寄予在有关部分。龙光控股表现,将积极相反羁系机构和金融机构,盘活预售羁系户资金、增速开发贷和按揭存款的审批和放款,力图在2022年上半年取得本性性历程,回笼资金改良活动性。

蹊跷的平台

这些年,不少房地产公司都学会“腾挪术”,使用奥秘的投资平台为旗下项目提供“相差表”的腾挪空间。

深圳市顺悦投资仅限公司(简称“顺悦投资”)建立于2017年7月14日,法定代表报答陈璜。

顺悦投资由天然人陈璜和林东山各持股95%和5%,现在对外投资了深圳市斯普修建质料仅限公司、深圳市宏诚投资仅限公司(简称“宏诚投资”)等12家公司。除了宏诚投资之外,其他11家均系修建质料公司。从公司名字和布局来看,这更像一个不大不小的修建质料团体。

但是,层层穿透后,答案就揭开了。

宏诚投资系顺悦投资100%持股,法定代表人仍然是陈璜,注册本钱为1000万元。现在工商查询体系体现,该公司投资设立了84家公司。穿透股权干系后,显现了数十家龙光系公司的身影,包含南宁市龙光骏鑫房地产开发仅限公司、苏州市龙光骏盈房地产仅限公司等。

MORSE姐筛查发觉,此中20多家公司穿透股权干系后,宏诚投资持股比例为50%,龙光系公司持股50%。如深圳市创景投资仅限公司股东为宏诚投资和深圳市鼎铭实业仅限公司。深圳市鼎铭实业仅限公司由深圳市龙光房地产仅限公司100%持股,深圳市龙光房地产仅限公司由深圳市龙光传媒操持仅限公司100%持股。进一步穿透后,深圳市龙光传媒操持仅限公司则由深圳市龙光控股仅限公司100%持股。如此的层层干系,也可以看出龙光系在布局中煞费苦心。

宏诚投资旗下有40多家公司,穿透股权干系后则是宏诚投资持股比例为49%,龙光系公司持股51%。

陈璜还持有2018年1月在江西吉安万安县注册设立的万安顺明企业办理办事中央(仅限合资)90%股权。这家仅限合资公司又投资了深圳市明谦投资仅限公司(简称“明谦投资”)、深圳市乐艺投资仅限公司(简称“乐艺投资”)、深圳市品润投资仅限公司(简称“品润投资”)3家公司。这些公司将连续与龙光系“会师”。此中,乐艺投资持有肇庆市龙光骏驰房地产仅限公司50%股权,深圳市龙光房地产仅限公司持有别的50%股权。品润投资则投资了佛山市三水区龙光骏驰房地产仅限公司。

明谦投资设立了深圳市朗奥投资仅限公司(简称“朗奥投资”),朗奥投资持有佛山市龙光骏绅房地产仅限公司50%股权。

这些平台公司,随着龙光团体成绩凸显后,连续被媒体披露。其眼前的故事,大概必要羁系部分进一步发掘。

房地产企业在项目开发上屡屡经过信托、资管、互助方出资、私募股权、银行过桥等渠道筹集资金。一家总部位于深圳的银行也被指称为龙光的大金主。

3月7日,龙光控股在告示中针对网传的“安全信托事项”举行了分析,表明这是为公司的从属子公司向安全信托哀求的一笔附抵押融资,现在融资余额为11.8 亿元,两边仍在依照条约干系条款和两边商定推进中。

与不少房地企业创始人的履历相似,纪海鹏在兴办龙光前也经过搞修建业务积累了人生第一桶金。

1996年,其到场房地产业之后,不休拓展国土。2013年,龙光团体在香港上市,从而开头了争取地王的高光时候。

别的,纪海鹏还精准地发觉了都市更新的大赛道时机。2020年末,龙光团体都市更新业务布局11个都市,货值凌驾7100亿元,此中95%位于粤港澳大湾区中心都市。

但是,房地产企业的融资情况渐渐收紧后,龙光团体也徐徐蒙上了暗影。

龙光团体提出要“创优美生存,筑长青基业”。如今的情况下,龙光人大概才真正了解到筑长青基业不易。只不外,纪海鹏以前没有退路,只能勉力解局。

作者 | Morse姐

泉源 | 征探财经(teccj6)

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Hard-working is actually a cool thing.
努力学习其实是一件很酷的事
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