琶洲大热，但别瞎买
前两天，我们写了一篇广州豪宅的新旧比力。
此中，作为新晋豪宅区，琶洲被提及的次数最多。
这并未料外。
毕竟如今的琶洲，就有琶洲南TOD项目、保利招商海珠天珺、保利湖光悦色三大豪宅新盘。
而在后方，另有赤沙车辆段二期地块、石榴岗南侧台涌地块和前几天刚刚被告捷出让的琶洲西地块。
大有成为广州下一个豪宅区的趋向。
这两天，我们把现在在售的三个豪宅盘以及几个待入市的地块，都去实地拜望了下。
一圈看下去之后，有两个看法：
第一，琶洲新盘越来越多，但离平凡人越来越远。
第二，强如琶洲如此的看法兑现地区，也不是任何一个豪宅就很能打。
01
先看的，照旧板块的最火楼盘琶洲南 TOD。
这是一个建在地铁11号线赤沙车辆段之上，集商业办公、品格住宅和公服配套为一体的都市综合体。
4月，琶洲南 TOD第一期早盘，单价 9.2-13 万元 /㎡，最低动手门槛高达 1300 万。
首日去化 95%。
受眷注的点，不外乎这么几个：区位无敌、TOD综合体的产城交融，接近琶洲西区、配套成熟，再加上还不错的项目方案。
我们和几个买了的伙伴议论过，感动他们的点，也基本是这么几个。
固然，这也是一个比力傲娇的项目。
前一阶段的卖房，都不在项目那，单靠展厅和PPT就搞定。
以是我们在现场，看到琶洲南项目标进度，但是和其他项目并不太一样，项目售楼部和园林展现区还必要点时间。
尔后续的琶洲南TOD二期，假如快的话，本年有渴望，听说有125、140、205、265、310平四至五房户型。
目测又是被围抢的节奏。
比拟之下，位于新港东这边的保利招商海珠天珺，迩来的二期产物，和一期的高调不同，走了顺推的路途。
固然听说卖的也不错。
这个盘上风很分明。
一个是接近寓居气氛更浓厚的琶洲东区，距离保利广场、万胜广场等琶洲商圈都很近，距离琶洲会展中央的中区和互联网企业齐聚的西区，也不外几分钟的车程。
其次，固然项目不是一线临江，但也可以望江，属于一个还算不错的江景豪宅。
但不敷也很多。
好比说都市界面寻常般，一块之隔就是尚未变革的黄埔村，并且周边都是一些产业园，全体情况寻常，并且教导资源寻常。
项目本身照旧个小项目。（但这一点，各有优劣）
但全体来看，假如价格切合，仍然值得选择。
比拟之下，更为为难的，照旧天斯地块，如今的保利湖光悦色。
比拟赤沙TOD地块，被保利拿下的天斯地块优缺陷过于分明。
固然项目是客岁保利以总价383562万元拿下的海珠天斯地块，折合楼面价44372元/平，位居广州楼面价TOP8，号称要对标琶洲南TOD。
但无论景观、配套、轨道交通方面，天斯地块各项条件均较为平凡，固然大区位地点还不错，但输在了实践地点上。
并且项目不大，配套基本没有，边沿的配套，又满意不了需求。
着实头疼。
终极的价格和成果也印证了这一个为难。
项目首开价仅7.5-9.6万/平，远低于此前10万+的吹风价。
同时，第三方数据体现，保利湖光悦色首开去化仅有31%，后方早早就上了渠道。
不外盘叔必要多说一句，保利湖光悦色的产物做得照旧很不错的，算是我们比力喜好的了。
换个地点，大概能大卖。
可惜没假如。
以是单就这三个项目，假如预算充足，选择排序基本没有挂念：
优选琶洲南TOD项目，其次保利招商海珠天珺。
至于保利湖光悦色，要不看看后方几个地块会做出怎样的产物，再思索入不入。
02
是的，接下去的琶洲，还不止这些。
赤沙车辆段二期地块、石榴岗南侧台涌地块、琶洲西地块，都以前成交出让了。
前两者是本年广州第一批会合供地的地块，后者是第二批。
正常来说，态度时间会有差别。
海珠区赤沙车辆段二期地块，紧邻客岁广州地铁拿下的赤沙车辆段地块，也就是琶洲南TOD项目，全体条件差不多。
石榴岗南侧台涌AH032318地块则接近岭南创意园，就在18号线龙潭站旁边，旁边另有在建的11号线石榴岗站。
一块之隔就是海珠湿地公园，南向景观性不错。
全体来看，地块品格是具有做成一个豪宅项目标，乃至好过保利湖光悦色一个层次。
至于琶洲西区AH040329、AH040157地块和此前的琶洲南地块比拟，愈加接近琶洲的互联网产业区和地铁站，全体的地块品格但是是更佳的。
上周末盘叔恰好就去了一趟琶洲互联网产业区，以为这个场合的调性以前起来了。
将来的代价，可以高看一线。
就是体量小了点，并且产物怎样打造，还不佳说。
03
产物聊完，聊聊琶洲。
假如把整个海珠区当作一个跷跷板，那么它如今的重心就在琶洲。
正中的中大国际创重生态谷固然方案满满，但仍处于一个提高初始阶段，兑现厚度还不够。
尤其是这此中的海珠创新湾，就寂静在海珠的十四五方案文件中，没有了本人的三亩地。
至于西面的新活力文商旅交融圈，听听名字，便晓得提天空间了。
以是，若真要板块品级的排序，应该是如此的：
琶洲人工智能与数字经济实验区 > 中大国际创重生态谷 > 海珠新活力文商旅交融圈。
这是海珠的琶洲。
而广州的琶洲，则和珠江新城和金融城，构成了当下最稳的铁三角。
珠江新城的成熟，天花板的存在，但短少了后续太多的提天空间。金融城方案含金量很高，但受限于局部要素，推进速率并不快。
而琶洲恰好兼容了这两者的优点，又避开了不敷。
就连被人吐槽最多的琶洲互联网西区，实话说，盘叔照旧看到了这一片地区的人气，正在徐徐上去。
将来这里未必不比珠江新城的中心商务区，差到何处去。
这就是琶洲成为豪宅区的底气。
只是在它照旧空缺的时分，没太多人有切肤的以为，直到随着浩繁修建拔地而起，看着房价的一块上增，如此的「琶洲」才真正变得买不起了。
琶洲，早就徐徐成为了豪宅琶洲。
04
以上，一切的信息层面都市报告你：琶洲离平凡人的距离，越来越远。
新盘基本是豪宅价格，前方以前说了。
二手市场也是云云，大概说，没啥可选的。
琶洲中区在售房源仅有两个——南园居、各位庭花圃，由于房龄较老，仅有少局部有电梯，关于当下的年轻人来说，固然门槛会低点，但未必瞧得上。
西区方面，房源会合在磨碟沙，主流的，有丽景花苑、世港花圃、星品，价格差距较大，从4字头到7字头皆有，但相反存在着小区品格寻常的成绩。
东区方面，则是琶洲的标杆住宅板块，保利天悦、山河国际、会展天下城价格个个不菲。
关于去公司地点在琶洲的刚需买家来说，与其硬着头皮、跨越预算在琶洲如此的新贵板块强行上车，倒不如以琶洲为原点，选择在周边边沿地区，就近上车，不失为自住的更好选择。
好比说番禺的国际创新城、亚运城，黄埔的封建城、老黄埔，都是比拟力较合适的置业板块。
总之，琶洲很好，但和刚需不关。
这是盘叔想聊的分外话题。
而回到琶洲的豪宅成色，各位必要坚信的一点是：
浩繁豪宅的到场、房价的持续上增，在某种水平上正在徐徐让琶洲豪宅区的成色愈加浓厚，也会让琶洲的地段代价愈加凸显。
但不代表着一切的琶洲豪宅新盘，都值得被选，冲着琶洲的代价而乱来入场，会摔得很疼。
有代价的豪宅，才更值得被选择。
毕竟，在地段都划一出色大概大差不差的情况下，代价的差距更多表如今了细节上。
错一步，通盘皆输。
