南京真的必要那么多商业吗？

随着近些年南都都市的快速扩张以及局部老城的变革晋级，商业综合体作为各大地区中央的地标，其数目也完成了井喷式增长，其范围屡屡还都较为可观。但令人遗憾的是，此中不少商业体厥后的日子都不太好过，乃至有些刚刚开业没多久，就开头了所谓的闭店重新装修。这不由让人思索，商业体的困难毕竟出在哪？

一、都市圈级与地区级

一局部以为都市的商圈消耗是有分明区别的，以南京为例，新街口对应的是都市圈级别的消耗，除了平常品类，新街口另有满意南京旅游生齿的消耗需求，毕竟整个老城可以说是各处景点。可见新街口消耗客群对应的不仅仅是老主城、各大远近郊区、另有周边都市圈都市的生齿。以是他有才能往大、往多、往奢的朝向去做。但即使云云，也不克不及确保一切的商业就一定能长时坚持告捷，在新街口失败的业态也不是没有。

但各大近郊大概郊区新城的所谓商圈就完全不是这个逻辑了。起首没有旅游需求，没有外地客流、客群主要对应的仅仅只是周边几公里范围内的当地住民。其次生齿消耗习气上也和新街口有很大不同。

近郊区新城不管是不是方案的市级分中央，现阶段大大多照旧睡城的实质，人群主力要么是朝九晚五、上五休二的去公司族，要么是退休带娃的老年人。去公司族平常去公司没天然会消耗，最多也就周末两天外出，固然此中另有不少是蜗居型的生存习气，不喜好出门。而白叟的平常消耗场景大多并不在商超，更多是超市大概菜市场。很多时分即使带娃在商超也是出于蹭空调的想法，未必会有真正消耗举动产生。

以是从这个角度来说，你会发觉不管是近郊新城照旧郊区新城，其对应的客群消耗愿望、消耗志愿分明偏弱，假如生齿再不敷，那商业终期拿什么作为支持？这就必要对郊区的商业范围做出愈加公道的安插。

二、线上与线下

别的，由于线上消耗习气的养成，关于商业来说，线下的业态也必需举行调停。依据我的察看，只管这几年开业的郊区商业体一个比一个大，一个比一个标致。但只需过了谁人新颖的时期，其主要消耗人群仍然主要会合在小吃与商超会合的一层或负一层、以及餐饮会合的顶楼或次顶楼。而正中楼层稀有的衣服等业态受线上影响，很多时分以为伙计都比主顾还要多。

回过头来你会发觉即使郊区的商业体晋级，个高上了，但主力消耗业态和很多年前那种一个商超主导的商业并没有相差很多，人群的消耗并没有由于商业体的晋级而跟随晋级。

以是一局部以为郊区一定要对本人有一个明晰的熟悉，即使方案层面定位很高，即使信赖本人有这个才能，但早前一定要老老实实的控制好商业的品级和数目。方案的商业用地可以先预留，充任泊车场使用，也可以先从货仓式超市开头，比及机会成熟，拆了再玩个高上也不迟。实践上很多郊区新城的早前阶段，只必要一座中大型的商超以及范围适中的餐饮一条街就能满意平常必要。

固然我不是说郊区新城不配拥有高端商业，我的意思是都市的提高，业态的晋级必要一个历程，可以先方案好，各个业态的用地也都可以完成预留，但不克不及为了顺眼，为了抬升地价，乱来标骑马高端项目，乃至一下子上很多。

我们很多的郊区恰好直接跳过了这个一步一步正常晋级的历程，一上去就干CBD，一上去就要20万方以上的超大型综合体，一上去就要高端奢靡品店，恨不得第二年就成为第二座第三座新街口。不是说不可，但这种拔苗滋生注定恒久不了，即使强撑，也很容易被反噬，实践上如此的做法基本划不来，反而容易打击板块提高的决计。