三款产业园区REITs财报比赛：运营显分化，机构保“稳租”
21世纪经济报道记者黎雨辰 练习生陈惜源 北京报道
继7月18日鹏华深圳动力REIT率先公布2023年二季报后，7月20日，公募REITs迎来了首批二季报的茂密披露。
在产业园区板块，三只REITs的成果单则于当日率先出炉。佐以7月以来多只REITs告示的中期运营数据后，产业园区REITs上半年全体的策划图景已基本明朗。
履历一系列市场压力后，大多产业园区REITs的策划才能在二季度取得修复，但具体项目仍会因园区属性、地域地点、入驻机构行业等不同而显现业绩分野。
另一个特点是，“出租安定性”在权衡产业园区资质要素中的紧张性正大幅提升。
首批产业园区REITs二季报
停止发稿，我国28只在市REITs已披露二季报9家。
以底层资产区分，包含两单动力类项目、三单产业园区项目、三单高速公路项目和一单保租房项目。
此中在产业园区板块，神州合肥高新创新产业园REIT、神州杭州和达高科产业园REIT和建信中关村产业园REIT（下称“合肥高新REIT”、“和达高科REIT”、“中关村REIT”），于7月20日率先交出了二季度的成果单。
全体来看，神州基金在管的两单产业园区项目，其收益分派目标完成率均完成预期，并环比上季度体现有所修复。
合肥高新REIT二季度可供分派金额1891.33万元，完成了整年可分派金额猜测值——6227.2万元的30.37%，项目上半年累计可分派金额完成率也已凌驾60%。
和达高科REIT二季度可供分派金额则为1527.59万元，环比增长3.43%，关于整年猜测值的完成率则为25.78%。业务收入方面，合肥高新REIT二季度取得营收2299.83万元，完成率24.38%，接近完成季度目标。
和达高科REIT报告期内营收额则为2808.89万元，环比小幅下降3.16%，年猜测收入完成率26.5%。
比拟之下，中关村REIT的收益分派与营收才能则在二季度均持续下挫。
二季报体现，中关村REIT报告期内可供分派金额2115.94万元。固然因该REITs尚未披露2023整年可分派猜测数据，故暂且无法盘算完成率水平，不外和一季度的2361.2万元，以及客岁同期3928.5万元比拟，这一收益分派数据同比下降了10.39%，环比下降了46%。
物业租金收入占据了中关村REIT总营收的97.95%。2023年4-6月，中关村REIT的营收为4431.04万元，同比变小22.6%。
“新增需求不敷照旧中心成绩。”中关村REIT在二季报中坦言，“固然问询量分明增长，但企业在控制本钱和性价比之间综合思索，市场成交活泼度较低，全体租赁市场仍面临下行压力。”
公开材料体现，中关村REIT持有的底层资产园区内会萃了700 多家国表里着名 IT 企业总部和举世研发中央，地域地点和科武艺力可谓优厚，但项目在一季度仍显现了较大幅度的租户流失，出租率环比下跌超10%至68.47%。
停止2023年6月30日，建信中关村基本办法项目公司时点出租率为67.84%，项目公司租金收缴率102.78%。同时报告期内，有单一租户占报告期条约租金等收入总额达17.66%。
上半年运营分化
7月以来，一批公募REITs也在二季报披露前公布了中期运营数据告示，展现底层资产运营干系情况。此中产业园区成为中期运营数据披露最为茂密的底层资产板块。
据记者统计，除华安张江产园REIT、中金湖北科投光谷REIT和建信中关村REIT外，其他产业园REITs均专门披露了中期运营数据。
从半年运营情况来看，随我国经济活动清醒、租赁市场渐渐回温，大多产业园区REITs策划业绩在二季度取得小幅修复。不外受多要素影响，不同产业园项目间实践运营后果的分化照旧市场共鸣。
“研发办公类资产的出租率有所修复，厂房类资产的出租率坚持高位。”中信证券分明FICC研讨团队就产业园REIT2023年中期运营数据分析指出。
具体来看，2023年上半年，合肥创新产业园一期项目全体出租率均匀值为91.21%，高于项目估值模子出租率猜测值88.58%，其他两项目也均高于均匀值。
博时蛇口产园REIT本年的出租率完成了逐月“下场阶”，底层运营项目万海大厦出租率由1月的80.84%稳步升至6月的94.76%，万融大厦1月和6月的出租率则分散为82.17%和85.07%。
东吴苏园产业REIT中，2.5产业园1期二季度均匀出租率为86.41%，比拟一季度小幅下行0.31%，不他国际科技园5期B区一、二季度的均匀出租率则由92.63%提升至93.75%。
而区别于一系列科技类园区，厂房类资产则在出租率方面体现出更强的安定性。
作为两只底层资产均为长三角“标准厂房”的公募REITs，国泰君安东久新经济REIT的多项底层资产项目，其上半年出租率均一直维持在100%形态。临港创新产园REIT底层的临港奉贤智造园一期上半年维持满租，同名三期项目出租率则在二季度有小幅下调，但仍然高达96.32%。
除资产属性外，入驻产业园的机构行业及园区所处地区亦对出租率形成一定影响。
“生物医药企业在入驻后，必要投入重资产，装修本钱高，搬家难度大，加上各种产业准入和允许证照的要求，因此租户黏性高，退租约莫性小。”神州和达高科REIT运管机构干系人士向21世纪经济报道记者表现。
中关村REIT则在二季报中提到，本季度北京市全体租赁市场体现持续低迷，全市租金水平环比下降0.4%，全体市场均匀租金持续承压下行，市场空置率上升至16.9%。
同谋妥当策划
华泰证券研讨所指出，在本年局部产业园履历出租率和二级价格大幅下跌后，市场关于产业园类REITs资质的权衡视角正渐渐改动，出租的安定性成为更紧张的权衡目标。
“以往以为出租企业范围较大、行业会合度较高代表园区运营才能强。但出租企业太大，就有约莫显现资金富裕本人盖楼退租大概当局无偿赠予土地的情况，招致大范围的退租，且短时间较难找到交换租户；关于行业会合度较高的园区，若行业产生体系性风险，则会产生团队退租，且行业性打击较难规复。”华泰证券称。
在这一背景下，怎样改良产业园区的出租率、空置率，正成为公募REITs运管方的重点课题。
此中，21世纪经济报道记者从前述和达高科REIT运管机构人士方面了解到，机构正展开多项办法以确保下半年妥当策划。
在既有租户留存方面，该人士指出，机构在近期展开了半年度客户满意度观察，同时关于在续签上具有不确定性企业，还多次上门走访了解真实缘故，确保下半年续签率比上半年有明显提升。
在新渠道拓展方面，机构则将持续跟进各招商条线、高校等，加强与中介办事机构互助，订定阶段性招商促销办法，多渠道深挖产业链条租户和园区老客户资源招商。
别的据季报，合肥高新REIT的外部运营机构则是在二季度好效展开了宁静督导事情，踏实推进宁静办理和办法装备维修保养的各项办法，确保基本办法项目标安稳运营。
中关村REIT则表现，项目“将以年度运营为目标”，在后续全盘展开客户招商和储存事情，经过接纳得当低落租金、提高免租期、增长渠道佣金、优惠续租条件等办法，促进招商并延长空置期。同时运管方也曾估计，中关村REIT的业绩情况将本人半年渐渐全愈。
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