万科“瘦身”商业，印力又该去哪儿？
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在上海的旅游景区七宝古镇，有一座七宝万科广场。开业7年多以来，固然地点有些偏僻，但是借助旅游景区的烘托，策划得也是颇有特征，人气很旺。不外，就在2024年春节前夕，万科以前把这个优质商业项目——上海七宝万科广场彻底卖掉了，且相当于7折兜售。
上海七宝万科广场，算是万科这此中国住宅龙头企业在商业地产范畴的开山之作。关于商业地产，万科以前雄心勃勃，但是，此一时彼一时，如今整个版块的运气都堕入岌岌可危中。
在万科2023年度股东大会上，郁亮公布，万科将退去别的业务，聚焦综合住区开发、物业办理、租赁住宅三大主业。据钛媒体APP了解，在万科的体系内，除了三大主业外，万科体系的多元业务，还包含外洋、旅店度假、食品、物流仓储、商业开发运营。
随后，万科于2017年12月在深圳湾以31.37亿元购得的商业地块，以22.35亿元的起始价转让。算上财务本钱以及投入的建立本钱等，万科的转让价要赔上20亿以上。
令人叹息的是，继恒大之后，正在“瘦身”的万科以7折兜售其深圳湾超等总部地块。
在此之前，就在网上更有听说，万科拟经过资产买卖或股权买卖等办法转让其在深圳10项资产，触及金额超87亿元，资产典范包含旅店、商业、办公、公寓等。只管该消息后经万科确认不实，但其也供认，听说中的局部资产的确正在推进买卖中。
团结此前退去悦榕庄等的种种举措，这些都被看作是万科丢弃商业业务的先兆。固然不克不及说万科将就此退去商业范畴，但最少可以一定的是，万科正在刚强地阔别与“重资产”干系的非主业务务，处理商业地产项目或将成为万科下一轮的主要职责。
被卖掉的七宝广场只是倒下的第一块多米诺骨牌。更值得注意的是，那么以前被万科寄予厚望的商业开发运业务务，又将何去何从？在这块业务的布局中，已往万科斥资凌驾100亿元，收买了印力团体的大局部股权。印力团体是中国头部的商业地产投资开发运营商。如今，作为万科旗下的商业运营平台，印力又该去哪儿？
“瘦身”商业早有先兆
在这个节骨眼，万科选择丢弃非住宅等其他策划业务，显得不通时宜，但大概是对本身的最清醒熟悉。与住宅开发比拟，万科在商业地产的影响力的确单薄了些。但是，在商业市场上却举措反复。
2014年，万科曾对外公布，商业将成为万科旗下的一大业务板块，且要再造一个千亿商业万科。2016年，万科团结体完成对印力的收买，印力作为专业商业办理公司，帮助万科举行存量项目标运营办理，上海七宝万科广场也是此中之一。2018年，万科又团结印力完成了对凯德20家购物中央的收买，进一步完满其商业项目标举国化布局。2019年，印力更倡导设立两笔资产支持专项方案，以推进商业业务的提高。只管云云，万科在商业范畴的提高一直不温不火。
就在本年1月14日，还公布建立商业遗址部，将七个地区的商业业务、印力团体一致并入，准备在商业地产赛道上大干一场。华润、龙湖、新城还在不休加码商业地产。后果短短的4个多月，万科就来了一个180度大变化，的确让人摸不清头脑。
但是，早在万科“瘦身”之前，万科商业地产的拓展速率以前开头减缓。依据万科2023年年报数据体现，万科旗下有203个商业项目（不含轻资产输入办理项目），修建面积算计1158 万平方米。但此中包含了多量小体量的社区商业项目。万科旗下印力累计开业 74个商业项目（不含轻资产输入办理项目），此中有23个社区商业项目，较2022年仅仅增长了1个。2023年万科整个商业板块的营收，在已往一年仅仅提升了3.9亿元。印力办理的商业项目营收，只比2022年多了2.2个亿。
有知恋人士泄漏，只管如今万科的融资渠道仍较为迟滞，但市场购房需求仍较淡，招致贩卖回款缓慢，为了提高资金活动性，万科正加大资产盘活力度，而商业地产作为重资产且非主业务务，也属思索剥离的目标范围内。
印力该何去何从
而上文提到的印力团体，以前被外界以为是万科的B方案，被寄予厚望。
印力团体前身是建立于2003年的深国投商置，2015年更名为印力团体。在万科收买之前，印力与沃尔玛、摩根士丹利、凯德、西蒙等本钱大鳄互助，以小股操盘的办法，探究出独占的“开发+商业+金融”的运作形式。2006年，其运营办理的项目凌驾60个，范围直逼万达广场。
尔后，印力接连多次易主，告捷接轨龙柏、黑石等平台，企业的本钱通道被买通。2016年“宝万之争”正剧烈时，万科经过建立投资基金以128.7亿元收买印力96.55%股权，希冀打形成中国数一数二、抢先领跑的商业地产运营公司。
但是，万科并没有将商业全部归入印力，本人开发制作的商业，仍然是万科地区公司在运营办理，只是把一些早前必要变革的项目交给印力。拿地之前，印力体系无法到场，成型之后，印力团体又被动策划。而万科各地区及印力各地区的商管团队都是支解开的。大概是万科住宅开发头脑太根深蒂固，印力中心的商业产物方案才能不休没有发扬空间，很难融入此中。
万科也曾多次试图经过资管的逻辑来运营商业地产。不外，因内里构造架构及汗青遗留成绩，一直难以到达预期。印力在被万科接办之后，也没有交出满意的营收答卷。
从基本运营数据看，在范围上和营收上，印力稳步行进。停止2023年年末，印力算计开业74个商业项目（不含轻资产输入办理项目），修建面积714万平方米；方案中和在建商业修建面积为71万平方米。如若加上轻资产项目，印力旗下运营办理项目超164个，遍及举国53个都市，资产范围近1000亿元，办理面积近1200万平方米。
但是业务收入，却不尽人意。2023年末，印力办理的商业项目业务收入57亿元。而新城已开业161座吾悦广场，2023年商业运营总收入113.24亿元，是印力收入的2倍。办理范围不如印力的华润和龙湖，2023年商超收入分散是178.5亿元、100.16亿元。
长时以来，印力与万科的干系的确更像是互助干系。印力在万科的报表上属于长时股权投资，一直没有并表。
也正是由于是长时股权投资，以是有看法以为，万科决计退去商业地产的当下，印力会被万科出售转让。打包出售大概是暂劳永逸的办法，但关于印力将来的料想，也有不同的看法。有看法以为，万科不并表印力，让它游离于上市公司之外，是想在将来经过资管办法接盘旗下商业业务，印力团体仍旧做商业业务，不会将其打包出售。消耗类REITs开闸为商业地产带来新的机会，万科很有约莫经过消耗REITs将商业地产推上新的提高台阶。
郁亮也曾表现：“REITs关于不动产策划业务的紧张性，相似于按揭存款之于住宅开发的紧张性，可以完成商业形式的闭环。”
就在前不久，印力消耗REIT正式在厚交所上市，首发底层资产为杭州西溪印象城。作为与房企关联度较强的REITs项目，中金印力消耗REIT被视为缓解资金压力的一个通道。其告捷上市，确是完成了资产循环的一个途径。告捷刊行后，印力可以经过扩募等办法，不休将成熟的资产装入此中，而从万科上市平台剥离而来的商业资产，也能进一步装入公募REITs中间。不外，关于中金印力消耗REIT来说，刊行不是尽头，上市后安定且历久的业绩增长才是吸引投资者眷注的亮点。
“宝万之争”虽已成已往式，但在房地产下行周期中间，万科相反面临较大的压力。比力万科体系内涉足商业业务的两大平台中间，印力团体的资管基因愈加浓厚。经过印力，不仅可以完成万科商业资产的投融管退闭环，完成商业业务的资管运作，更能进一步扩展印力的资产办理范围，关于万科而言，相反可以到达剥离资产回笼资金的目标，大概是一举多得的办法。万科怎样约莫容易丢弃这么好的时机呢？
现在来看，撤除持有的大要量商办，另有产业园，物流园，冰雪城，养猪办事等，万科的商业业务毕竟何去何从并没有完全下定论。但钛媒体APP以为，眼下万科办理层现在一定还不想打包出售印力团体，会把它作为一个游离于上市公司之外的独立实体去策划。除非被逼无奈，亦或是营收不休无法取得提升，才会思索打包出售。
毕竟，在后房地产开发年代，华润、龙湖、新城等在商业地产深耕的房企，先后进入了“百MALL俱乐部”（注：拥有到达或凌驾100座购物中央），并且还在不休增速。在一定水平上也证实白中心都市的商业不动产可以持续产生现金流，体现相对妥当，是可以穿越房地产周期的业务板块。为了取得更多的本钱市场便宜和资源市场的话语权，商业地产是龙头房企转型的必争赛道。（本文首发于钛媒体APP，作者｜赵晨含，编纂｜房煜）
