原形！10万/㎡买唐镇毕竟值不值

眷注唐镇的买房人很多；但是唐镇，在上海的房价图版中，不休有争议。

从都市相貌上看，唐镇的界面，可谓是相当平凡；不同于陆家嘴的摩天楼栉比鳞次，也不同于张江的办公楼美不胜收，在唐镇转一圈，超少能看到公建化立面的古代修建；唐镇地铁口总高仅为27层的写字楼，大概就是整个唐镇已建成修建的最高高度。

唐镇所拥有的都市资源也并不茂密。现在以前建成的两座社区型商业阳光天地和恒生万郦广场，商超的总体量仅约为15万方，乃至比不上一座大型购物中央的范围。

地铁站点的密度更是少得不幸。近20平方公里的的唐镇地界，仅有2号线这一条地铁穿过，仅设置两个站点，和主要次新居小区的距离基本在1公里以上。地铁站四周堆满大轻重小的电动车和自行车，排放的距离从一个路口延伸到下一个路口。

但是，就是如此的唐镇，二手次新成交价到达10万/㎡以上，遇上部老实环地区房价！新居和二手房之间，更是存在近3万/㎡的倒挂！在一房一万制造的浦东板块置业天梯图中，唐镇，位居前线。

从环线的角度看，唐镇远在上外洋环外；外环地区次新居能到10万/㎡的屈指可数，它的定价体系，恰好是争议最大的场合——有人以为10万/㎡实至名归，但也有人以为7万/㎡都不值。

唐镇凭什么能领跑全市？这里的价格体系对否被高估，对否可持续？

接下去，我想以本身踩盘履历为基本，谈谈对该板块地段代价和价格体系的了解。

谈房价的一个大条件：价格体系的构成，一定颠末了事前长时间的铺垫，是天生要素和后天积极综互助用下的后果。

第一、唐镇的商品房固然开发较晚，但高端寓居气氛营建的较为告捷。

唐镇的第一家房地产公司，可以追溯到1992年7月。上世纪90年代，该公司与其他房产公司团结，在唐镇制作了3.5万方的别墅；如此的基本，是唐镇的人居外貌迈向高端化的基本。

随后，便有更多别墅项目纷至沓来；近些年来，随着棕榈泉花圃别墅、金爵别墅，白金瀚宫、圣玛丽诺别墅等一大批别墅区连续建成，在板块内营建了崇高的寓居气氛。

我们都晓得，别墅项目对选址的要求极高，身处繁华中，但要和繁华坚持一定距离，必要占据极度稀缺的天然资源，大概拥有较好的都市界面，才干营建温馨宜居的墅居气氛。

而唐镇之以是能吸引别墅项目落户于此，天然也与此有关。作为上海市级层面方案并着力打造的新市镇，和浦东外高桥、曹路、川沙不同的是，唐城完善是在全新方案基本上建立的一座新城，后发上风较为分明。

并且，唐镇虽无名山大川，但水系围绕，和周边产业片区的钢筋水泥丛林比拟，多了一分俗气与幽静；建立在水系旁边的别墅，便是对这类相对稀缺的天然资源的喜爱。

绿城玉兰花圃

巅峰时期，唐镇一年卖出的新居，有90%支配都是别墅。

而有别墅项目标铺垫，唐镇接下去上市的公寓类住宅，也基本上以改良户型为主。

第二，毗连强势产业区的地段上风，构成了唐镇商品房的客群基数

起步就站上高端外貌的唐镇，客群基本从何处来？分析地段，大概可以见到眉目。

从下图中可以看到，唐镇与张江高科技园区等几大产业片区相邻，接洽十分严密。

唐镇的西侧就是张江高科技园区，北侧是唐镇本身的产业区和银行卡产业园；南侧是川沙，那边有风行举国的迪士尼乐园；同时唐镇与金桥经济武艺开发区也相距不远。

这几大产业区，包含了蜚声举国的国度级的经济武艺开发区和高科技园区，以高科技研发与制造业为中心，产业条理相当高，因此对应的产业人群也较为特别，是高等武艺人才、办理人才、高等商务人士聚集之地。

同时，以地铁二号线、龙东大路为主要的交通大动脉，唐镇成为了浦东国际机场通往中央城区的紧张节点，更凸显出这里为高端商旅人士提供国际型生存配套办事功效的共同上风。

唐镇与这些产业区的接洽有多严密？看我拍的底下这张图：

在唐镇地铁口向西望去，张江园区已封顶的地标修建“张江之门”，仿佛近在眼前。

从方案层面看，与唐镇相邻的几个产业区，在注意提高产业和招商引资的同时，住宅需求却显得滞后和缺乏。

好比张江，代表性优质次新居：张江汤臣豪园和万科翡翠公园，固然均为多期开发的大要量住宅，但在整个张江还好坏常稀缺的存在；二手房价已站到12万/㎡以上。

实践上，高科技产业的提高必要与一流的生存配套办事办法相对应，也必要装备多元化的住宅作风满意高端人才的寓居需求。

并且，生存配套办事办法的设置形式，比力抱负的是与产业区空间相邻且办法完满的“小型都市”，如此才干使产业区对高端人才产生充足的吸引力，从而促进产业更快更好的提高。

唐镇，就承载了如此的功效。

这里的住宅愈加多样：既有顶级别墅、温馨度较高的洋房，也有高层和小高层；

住宅的作风也愈加多元化：既有优雅华丽的欧式作风，也有繁复典雅的古代风。

唐镇还做了一件如今看来颇具前瞻性的事：

从住民手里收租多余的动迁房，一致装修后成为人才公寓，以低于市场的价格出租给有住房需求的人才，处理了产业片区内不少人的租房痛点。

这些高薪租房人群，很多都转化成了住宅的实践置办力。

住宅是唐镇的一面，但绝不止于此。

唐镇想要营建的，是一个既积累商务、文明、商业、办公为一体，又富裕展现科技、文明、生态和奇妙融入浦东地区社会汗青提高的新城区。

完成这些目标，就必要强力的资源导入。

第三，优质的教导资源，是完成从“住在唐镇”到“留在唐镇”转化的中心。

高质量教导是新开发地区沉淀生齿、取得承认的不二法门。

这一点和商业、医疗等配套的逻辑不同。

关于新兴地区来说，房地产提高会如火如荼，但人们对否对地区认同、对否能留下，并非看的是某个商业体或某个大型病院，而是好的产业和好的学校。

优质教导资源导入怎样、学校名望怎样，和买房人对地区的忠实度，休戚与共。

因此，优质板块的崛起，屡屡都能看到十分典范的“教导+地产”双轮驱动的痕迹。

在推进都市化建立的同时，唐镇对教导配套的建立也走在了前线。

较早时，唐镇促进了上海福山唐城他国语小学、东边幼儿园（齐爱部）、王港中学（恒生校区）等教导资源的进驻，并于2013年开头投入使用。

随后，在2014年，王港中学恒生校区、东边幼儿园诚礼部、金爵幼儿园齐爱部，也相继开工建立，并于2016年第二季度先后完工。

2021年，唐镇又引进了建平系优质公办——培德实行中学。

第一梯队的公办幼儿园、小学、中学，全有了！让买唐镇的人，没有了后顾之忧。

更别提，另有民办学校在此落地，满意住别墅的高端改良客群的国际化教导需求。

生源，也是唐镇的中心上风之一。

教导气氛的浓厚，关于提升家庭对教导的器重水平也大有裨益。

唐镇吸引的大局部是高净值客群，舍得在教导上投入更多资源。

这就是我今天要说的中心：

强势的产业提高，为唐镇提供了优质客群；而唐镇又经过本身的积极，好比优质教导资源的引入，强化了本身天禀，将这些人真正的留了下去，从而构成了唐镇如今的代价体系。

第四，唐镇另有没有空间？

推断地区的增长空间，我们必要看两个方面：

起首是地区开发对否另有新的故事，可以兴奋发买房人的神经。

其次是中心资源的导入对否以前完成。

从方案图上看，唐镇仍有大片地区待开发，现在的开发重心，是围绕着2号线唐镇站和创新中路站掀开。

方案全部完成时，唐镇将在现有基本上，增长不少科教卫文资源，包含2处镇级文明办法、5处社区级文明办法、1处地区级体育办法、2处社区级体育办法、1处专科病院、19处社区卫生办法、1所十二年一向制学校、3所高中、2所九年一向制学校、6所初中、9所小学、24所幼儿园、9处菜场、12处3000方以上社区公园。

当利好全部兑现时，唐镇会补齐现在在文体、医疗等方面的短板，全体愈加宜居。

并且，最接近唐镇地铁口的两幅地块，至今尚未出让，我很渴望这两幅地块，能给整个唐镇带来惊喜。