【深度】星耀五洲 一个烂尾楼十年间的诞生、幻灭与清醒
距离天津市内三十多公里外的天嘉湖畔，车辆和行人穿行在浩渺的湖泊、废旧的游艇船埠、破烂不堪的高尔夫球场、和一排排作风悬殊但一样无人寓居的别墅之间。
他们有的是房产中介，有的是慕名前来旅行鬼城的游客。但更多的是来垂纶野餐，以此打发5月阳光剧烈的周末。
假如不是几天前融创的一则收买告示，这个名为星耀五洲的楼盘约莫将持续尘封在中国房地产十年光辉的影象中。2017年5月12日，融创中国告示以102亿的代价收买天津星耀80%股权及债权，后者在已往十年主要从事星耀五洲项目标开发。
一纸告示，把故事拉回从前。2007年10月19日，云南估客颜语在天津一掷令媛，以62.9亿的总价拍下这片包含4000亩土地和7000亩水域的项目，一举拿下当年的总面积和总价的双料地王——内幕上直到今天，这都是天津土地出让汗青上单体项目招拍挂范围最大的一个。
星耀事先号称，要在这片总面积1.1万亩的土地上，按天下图版得当调停后同比例微缩，复原“五大洲风情”，造一个“天下级休闲平台，国际性寓居社区，举世化旅行胜地”。
这些围绕“中国人的天下”为中心的宏伟假想，十分契合事先2008奥运年的气氛。星耀五洲转眼便名扬举国。
但在过往十年的光阴里，星耀五洲却从一开头的光晕万丈敏捷留恋，星耀团体一连多次大冒险式的本钱运作不仅没有盘活到充足的开发资金，反而由于宏大的开发体量以及当局严苛的工程进度要求，而被拖入泥潭。
在提出那些大志不到4年，星耀就由于资金不敷开头中缀建立，中止交房——这个席卷“五大洲风情”的项目终极仅完成了不到1/3。
今天站在这里，依稀还能从仿制长城计划的城墙、青砖洋房和圆顶别墅中看出开发者以前的心血。但到处荒置的楼宇，暴露在外的钢筋水泥以及被雨水吞没的地下广场却在不休诉说着它所履历的运气——“中国人的天下”早已成为抱负。
不外，汗青以前选择翻页，马路上越来越多的中介和慕名而来的买房人，正预示着这个穿越了整此中国房地产黄金十年的项目，要重新来过。
从“地王”到农家乐
当阳光穿过商超的残垣断壁，照射在发绿的水沟和远处的天嘉湖面上时，一个男人正举着一根三米多长的鱼叉，想在一栋临水而建的白色大楼旁试试运气。透过大楼空荡的玻璃向后看，他的伙伴们正在大楼门前席地而坐，享用着啤酒和西瓜。
而在不远处仿制长城的一段围墙后方，另一伙人分明找到了更好的野餐地点——他们把帐篷支在高尔夫球场的发球台下，那边又阴凉，又宽广。
今天，在星耀五洲的中央——湖景最美的场合，是一个由几间浅易平房构成的农家乐，那边可以垂钓，可以品味河鲜，还可以骑上几匹毛色发黑的骆驼，环湖一周。
这约莫是让任何一个了解星耀五洲十年过往的人都市感受唏嘘的一幕。在这个农家乐两旁，是分属不同“大洲”作风的奢华别墅，一侧倾向北美，另一侧倾向南美，只不外这些别墅并没什么人寓居。在这个5月的周末，交往此中的人远远比不上门口那家农家乐。
已往几年差不多每一个炎天，这个距离天津市内三十多公里的偏僻湖区都在上演相反的情形。游人往来如织，却没有几个记得这里当年的光辉。项目标售楼处常常看不到人，仅有当局派来的物业还在间歇巡查。
这统统放在已往几乎不成想象。2007年10月19日，天嘉湖项目终极在天津市土地买卖中央以62.9亿的价格成交，成为事先的总价地王。星耀团体在事先现场刚喊到40亿时，便举出了最初的底牌，并一举告捷，将地王收入囊中。这个价格在事先让当局都感受受惊。
彼时，天嘉湖项目标成交是天津房地产界的一件大事，几乎一切的主流报纸杂志都刊登了云南估客颜语准备在天津复刻“五大洲风情”的讯息，外加2008年奥运会的低潮，这个最初以“中国人的天下”为标语的项目一时间赚足了眼球。
而随着当年4万亿投资的热浪，中国房地产也迎来一轮低潮。固然事先星耀已将土地全部抵押给中信信托，有关其资金链成绩的疑问也开头哗闹尘上，但市场对这个楼盘照旧决计十足。星耀五洲在2009年完成贩卖金额18.8亿元，这在事先整个天津市的单盘贩卖中出类拔萃。
但再今后，星耀的“光晕”便开头渐渐昏暗，固然开发方星耀团体为了筹集资金不吝选择“信托连环套”，但由于开发体量过大，致使资金成绩日益左支右绌。在这种情况下，楼盘的贩卖也遭到了影响。2010年，他们的贩卖金额下降到9.85亿，比之前变小了几乎一倍。
到2011年，坊间开头传播星耀停业的听说。固然这些传言终极都被证伪，但项目标工程进度也开头越来越慢，直至彻底完工荒置。
一连多年的荒置曾让这个项目几乎在天津楼市散失，星耀五洲已往多年来都处在“工程无历程，贩卖半死不活”的形态，这也招致这片景色还算不错的土地成为游人休闲的“野地”，农家乐也就此开了起来。
内幕上，星耀五洲当年的业主不休在到处举报，但彼时的星耀团体却几乎以前散失在群众视野。
2016年，时任津南戋戋长赵仲华还曾公开回应称：区委、区当局以前在研讨下一步怎样依法依规处理好这件事，将经过资产重组的办法去完成。
这个汗青久长的楼盘比年来仅有的发声，是在2014年时期曾喊出“半价贩卖”标语——低于周边项目一半的价格（3500-5000元/平方米），但应者寥寥。
而在公开材料的纪录中，直到2017年初，仍有于2009年购入星耀五洲的业主在场合当局留言板上，扣问星耀五洲何时可以交房。
有赌不算输
固然从地王变身农家乐，但在融创发射告示的那一晚，星耀五洲已往十年的故事仿佛以前画上了句号。不外，它从光芒走向昏暗的这段履历，却仍然值得揣摩。
内幕上，从2007年星耀团体拍下土地的那一刻起，这个项目就以前不在颜语和他的公司所能把握的轨道之中。
依照星耀五洲项目标土地条约，开发企业不仅要在30天内缴清全部土地出让金，还必需在3个月内开工建立，同时确保3年内住宅项目完工80%，两年半内旅店等策划性公建和非策划性配套项目完工——旅店范围不小于7万平方米，其他策划性公建面积不小于33万平方米，5年内整个地区一切项目要全部完工。
而依照项目体量，星耀假如要依照土地条约要求5年内完成开发，每年最少要推出50万平方米。但据天津市房管局数据，2008年天津整年的别墅物业的贩卖面积仅有28.2万平方米。且在2007年到2008年年间，天津别墅贩卖前五的项目，没有一个地处津南区。
严苛的条约是等着星耀的第一道难关。而开发这1.1万亩土地必要的资金显然也不是星耀可以独立完成的。事先天然构预算，星耀五洲的前一阶段开发资金和土地出让金凌驾100亿，总投资则凌驾了260亿，这关于彼时总资产仅120亿，年产值20余亿的星耀来说，显然太过宏大了。
但彼时的星耀决计十足。星耀团体建立于1993年，创始人是颜语颜勇两兄弟。在开发星耀之前，让这家公司名誉在外的，是在2004年，靠着压服当地国企入局，他们几乎白手拿下了昆明的最大项目之一新亚洲体育城。
有了这层履历，颜语仿佛信赖依靠拍下的土地，他仍然可以不花一分钱，开头一场更大的赌局。在星耀团体拍下土地后两个月后，颜语就拉来了才能雄厚的中信信托做背景，将土地使用权全部抵押，用以召募30亿资金。
随后到2008年，星耀团体又与中信信托事先停止了上述信托产物，并以数额高达68.9亿元的“中信盛景星耀地产基金聚集信托方案”交换——事先国内有史以来最大的房地产信托基金也就此诞生。
今后为了处理掩盖其上的债券和利钱，星耀又分散在2009、2010向别的两个信托募资，用于掩盖投入，奉还债券。
而在资金和体量的压力之外，事先的市场情况也给星耀制造了多数看不见的困难。对寓居在九河下梢的天津人来说，临水的衡宇并没有太大吸引力，而星耀地点的天嘉湖地区，已往几乎是一片荒地，公建配套相当落伍。
固然曾被列入天津20项重点项目之一，津南区当局还为此特别搬到了这个地区。但内幕上直到今天，从天津市内到星耀五洲可选择的公用交通也仅有公交，且仅有两趟，生存配套更是屈指可数。
别的，2007年是天津市土地出让的大年，其需求量是上年的3倍之多，且到2008年还在持续放量。星耀周边的主要竞品中信公园城、海尔家国天下以及碧桂园等项目标楼面地价均不到2000元，这比星耀2096元/平方米的楼面价要低出不少。
但就像当年靠着昆明残运会的势头，顺势拿下亚洲体育城，赚得盆满钵溢一样，固然面临一系列拦阻要素，但一块下注豪赌的星耀却也对这个项目标出息颇为看好。他们在开发的第一年就给这个项目设下了40亿回款，年度销冠的目标。
彼时趁着奥运年的热浪，星耀还曾约请专业公司为这个项目操持了一系列宣传活动，此中包含一场原定在凤凰卫视或CCTV2播出的“一此中国人的天下蓝图”主题专访，一次百万年薪的贩卖招聘方案，和一首专门为星耀五洲计划、方案约请刘欢、韦唯演唱的“星耀五洲之歌”——这些操持终极由于种种缘故并没有全部完成。
星耀曾把2008年初的这场营销造势，看作“改写中国地产图版的战争”。值得一提的是，“中国人的天下”是星耀五洲最初立项时的推行标语，旨在契合08年奥运会的主旨。厥后才被修正为“天下是你的”。
但这场豪赌终极照旧失败了。由于种种拦阻要素带来的影响，星耀五洲固然在2009年完成了18.8亿的贩卖额，但远不克不及掩盖当年33亿的借债本金和13亿利钱，随后到2010年，他们的业绩又下跌了几乎一半。
如今看来，颜语只算是谁人房地产大跃进年代浩繁冒险家之一。在面临一系列拦阻要素下，只靠信赖宏伟的方案和宣传造势，就选择开发本人力所不克不及及的大项目，这无疑是其赌徒性情的最佳体现。
在2007年以地王的姿势拿下星耀五洲，并在2010年中选云南首富，也成了这位估客最初的高光时候。
由死向生
“接盘今后仅有二手房能买，内里是毛坯，如今的价格是一万多，得抓紧点，由于有些业主还不晓得这个消息。”5月14日，一位中介站在空荡的星耀五洲别墅区里与前来看房的宾客交谈。在他的死后，是一栋二层以前破败不堪的别墅。
除了少数住着人的高层，和已完工的别墅，今天走在星耀五洲内，目所能及的大局部地区仍然是长满杂草，空旷无人的荒地。但一点渺小的厘革是，在融创公布接盘之后的谁人周末，荒置多年星耀五洲开头徐徐繁华起来，汽车不休的从售楼处前的“万人广场”颠末，四周的中介也都加派人马，抓紧搜集房源。
融创的一纸告示正在激活这个超过了中国房地产十年光辉的项目。内幕上，星耀团体已往多年仅开发了这片土地不到1/3的体量。依照原本的五大洲方案，包含欧洲、非洲、大洋洲以及亚洲的局部办法，均未完成。依照融创告示，星耀五洲现在未售计容面积为235万平方米。
在星耀五洲离开市场的这些年，天津楼市，致使津南区的投资情况都产生了宏大厘革，同属津南区的盐水沽现在售价在两万元支配，而距离星耀五洲不敷3公里的另一个项目海尔格林小镇，现在的均价也在一万三千元支配。
以今天剩余的体量和价格盘算，融创这笔买卖做得相当划算。依照235万平方米的计容面积未售局部大略盘算，融创102亿总代价眼前的楼面价本钱仅约为4340元。而在本年3月尾，距离天嘉湖直线不到10公里的津南区北闸口镇的一块土地出让，其终极成交的楼面价则高达13902元。
价格看起来划算，但另一些成绩也摆在明面上，荒置多年，星耀五洲内的大局部修建都必要重新修葺，一些只修了一半的修建更必要彻底撤消，而此前未交付的屋子还必要一致处理。至于融创终极对否会选择持续坚持星耀五洲原有的方案，如今也仍然是个疑问。
在这次转手后，颜语和他的星耀团体算是基本完成了与这个项目标纠葛。不外，在此次买卖后星耀仍旧保有20%的股权，且在新公司另有一个董事席位。历经十年，为星耀五洲几乎赌上统统的颜语约莫终于比及了一个没有宿债，仅有将来的新出发点。
但颜语和他的星耀在新公司中对否还能有话语权尚存疑问。一个细节是，只管星耀团体的官网很早就摘除了星耀五洲这个项目，但其“团体摘要”版面，仍然选择了当年星耀五洲开发时的照片作为背景。
从上一轮中国房地产的低潮复崛起，到十年海潮完毕迎来新的主人。产生在星耀五洲身上的故事，是中国式造城活动的一个典范案例，也像极了已往十年，城镇化背景下一些场合的楼市缩影——在低潮中变大，又在低潮中走向衰落。
“明天又是新的一天”。在中国楼市开头走入下一个半场的节点，这个历经十年的烂尾楼，也正准备掀开它新的一页。
