片区统筹破解都市更新困难
现在都市更新以前成为我国都市提高转型的紧张朝向，各当局更新政策连续出台，举国也有很多都市更新的精良案例，但点状更新难以完成二十大报告提出的打造宜居、韧性、伶俐都市的总体目标和要求。怎样更好地推进都市更新，探究出一条经济效益与社会效益共赢之路。现任中国人民大学国度提高与战略研讨院高等研讨员、都市更新研讨中央主任秦虹，在SEA-Hi！论坛上分享了她的思索和发起。
SEA-Hi!论坛演讲现场
比年来，各个场合对都市更新特别器重，我看到了很多鲜活的案例，有上海的、南京的、北京的。但在看的历程中，我发觉了一个成绩——很多都市的更新做得不错，但更新目标主要是一个项目大概一栋修建，以一条线、一条街，一个点的更新为主。
如此的更新带来什么成绩？我们很丢脸到更新的后果由表及里地全体展现。约莫局部修建变标致了，但是由于在更新中片区的产业、业态、功效没有晋级，以是更新之后经济效益或社会效益的显现不分明，投入的资金没有到达最优的产出后果。
破解都市更新的困难，必要片区统筹。统筹的是什么？我思索有这六个方面：
1、统筹“新”与“旧”，
处理都市提高与面貌保护的成绩
如BOT形式万科与当局互助20年：广州恩宁路永庆坊保存了原有街巷肌理、旧城面貌和原有住民，同时导入文明产业。
都市更新要均衡都市的提高和都市面貌保护，从文明角度来讲，都市更新就是要坚持都市原有特征，把都市的遗产代价发扬到最大。我以为要经过片区统筹，使这个地区的都市特征面貌和汗青文明的传承可以彰显它最大的代价。
2、统筹“增”与“缺”，
处理都市功效补短板和公用要素提升成绩
浦东新区陆家嘴街道活力102项目：仅限空间内紧凑安插了老年健身、少年活动、儿童游戏的篮球场、跑道和体育器具。
处理都市功效补短板和公用要素提升的成绩，从算社会账这个角度来讲，我们的都市更新就是要处理，都市在社会经济提高之后所带来的都市功效的提升。我们必要有空间来承载，我们可以经过大片区的统筹更新，把这个片区所缺失的公用空间，经过在更大范围统筹解处理。
3、统筹“密”与“疏”，
处理都市空间资源设置听从的优化成绩
从算空间账上去看，都市的空间应该是丰厚的，同时更紧张的是都市的空间效益应该到达最大化。我以为应该在一个更大片区中来统筹思索都市更新的成绩。在交通的节点级差地租大幅度提升的场合，应该增长容积率。增长的容积率，可以经过更大片区范围的容积率的变小来均衡整个城区的这个容积率的均衡成绩，使土地的效益到达最大化。
4、统筹“盈”与“亏”，
处理更新资金投入与产出均衡成绩
重庆金山意库：轻资产租赁
资金的投入与产出的不屈衡成绩，从算经济账来看，都市更新有一些是地道的投入而没有经济产出的，都是民奏效益、社会效益，好比说基本办法、民生项目、生态情况等一些公益性改良。怎样来处理资金的可持续性的投入成绩？最好的办法就是扩展更新的片区，让好效益的项目和没效益的项目，捆绑在一同，让当局资金加上社会资金协同投入，通常来把它叫做“肥瘦搭配”，使我们全体的更新后果到达最优。
5、统筹“先”与“后”，
处理都市更新“挑肥拣瘦”碎片化成绩
北京望京小街:2020年太阳区接纳“当局投入+社会本钱”的多方共建形式，与万科、方恒协同展开街区更新，动员业态晋级。
从算效益账这个角度上去讲，即使都是经济类项目，很多都市有钱可赚的更新项目都以前做完了，而剩下多量啃骨头的项目长时滞留在都市，变成了都市的伤疤。下一步怎样处理这个成绩呢？不克不及够“挑肥拣瘦”，我们要统筹各片区、统筹各体系。依照片区新的功效提高的规划定位，使有钱赚的和没有钱赚的项目可以同时搭配起来，处理都市在更新的历程中一新一旧、不和谐、 不一致、碎片化的更新成绩。
6、统筹“管”与“商”，
处理更新实行的多方事情协同成绩
多主体优点和谐成绩，也就说从算办理账来看，都市更新必要多主体到场，多群众的支持包含专业化人士、优点的干系人以及各个方面体贴都市社会提高的各方。都市更新历程中当局和社会力气可以一致同来，把当地区社区和周边社区，乃至更多的行政区的力气统筹起来，把当局的各方面资金、社会资金交融在一同，到达全体投资更新的后果。如此的话，片区统筹更新便可以做到，投入最小后果最大。可以真正完成整个都市的经济效益、社会效益和情况效益相一致提高。
片区统筹更新的难度要比点状的更新、单一产权大概单一修建的更新繁复得多。怎样来实行片区统筹更新？扼要归纳就是“新方案+新金融”，“新方案”也就是说要实行片区统筹更新方案。起主要对片区做一个界限的识别，不仅仅要识别方案的地域界限，跳出这个地块的范围、行政的限定，还要识别它的经济界限，让静态的空间方案可以叠加上动态的经济方案，完成这个片区在更新之后经济布局的均衡，包含产业布局的均衡、生齿布局的均衡、资金布局的均衡以及各项方案目标的疏密布局的均衡，这是一种新方案。
“新金融”一方面是当局资金的引导，别的紧张的方面是让社会资金积极到场前一阶段投入，在更新中可以取得低本钱的信贷支持，加上成熟的退去渠道。有了退去渠道，社会本钱才干安心大胆地、大范围地、持续循环地举行投资。有了资金的投入，都市更新才不但是一个蓝图、一个标语，才干真正落地和实行。
买通片区统筹更新的4个实行途径包含：
1、买通多元主体到场片区统筹更新的政策途径；
2、买通片区统筹方案的实行方案体例途径；
3、买通社会本钱到场片区统筹更新的金融途径；
4、买通共建、共治、共享、共赢的群众到场途径。
在片区统筹更新这个方面，北京 上海等这些多数会以前有一些告捷的实践案例，都是值得我们学习和总结的。我以为有了片区统筹更新这种头脑，将会使我们的都市更新将来后果和历程朝着更好的朝向推进。
现任中国人民大学国度提高与战略研讨院高等研讨员、都市更新研讨中央主任。2011-2019年曾任住房和城乡建立部政策研讨中央主任。国务院当局特别补助专家，2013年第十八届中央政治局第十次团队学习主讲人。2014年由中组部、宣传部、人社部、科技部授予举国“出色专业武艺人才”称呼。
